Bij overdracht ten bezwarende titel: vaststelling van de prijs

De overdracht van algemeenheid kan gebeuren “ten bezwarende titel” of ”om niet”.

Als de overdracht gebeurt “ten bezwarende titel”, bepalen de betrokken entiteiten de tegenprestatie van de verkrijgende maatschappij in ruil voor de rechten die zij ontvangt.

Gebeurt de overdracht aan een woonmaatschappij, dan zijn voor de bepaling van de prijs van de in de algemeenheid opgenomen rechten op onroerende goederen die geschikt zijn voor de sociale huisvesting artikel 4.38, §7 van de Vlaamse Codex Wonen, zoals ingevoegd door artikel 77 van het decreet van 9 juli 2021 en artikel 209 van laatstgenoemd decreet toepassing.

Meer bepaald moeten voor de overdracht van rechten op onroerende goederen aan een woonmaatschappij met volgende aspecten rekening worden gehouden:

In beginsel bepalen de partijen vrij de prijs van de vermogensbestanddelen die als algemeenheid worden overgedragen, met inbegrip van de in de algemeenheid opgenomen rechten op onroerende goederen die geschikt zijn voor de sociale huisvesting.
Is het niet mogelijk om die rechten via vergoeding tegen aandelen over te dragen (hetgeen niet mogelijk is wanneer de overdrager een SVK is) en geraken de partijen het niet eens over de prijs van die rechten op onroerende goederen, dan zal de minister van Wonen de overdrachtsprijs bepalen.

Om de overdrachtsprijs te laten vaststellen, richt de meest gerede partij een aanvraag aan het agentschap Wonen in Vlaanderen. De aanvrager motiveert daarbij waarom de overdracht niet kan plaatsvinden tegen vergoeding in aandelen. Daarbij volstaat het niet dat een van de partijen niet wil overgaan tot overdracht tegen vergoeding in aandelen. Goed onderbouwde efficiëntieoverwegingen kunnen wel een geldige reden vormen. Voor overdrachten waarbij een SVK de overdrager is, is een overdrachten tegen een vergoeding in aandelen in elk geval niet mogelijk. Als Wonen in Vlaanderen vaststelt dat de overdracht inderdaad niet kan plaatsvinden tegen vergoeding in aandelen en de partijen het niet eens raken over de prijs voor de overdracht van de rechten, dan vraagt Wonen in Vlaanderen aan een commissaris van de Vlaamse Belastingdienst (VLABEL) die bevoegd is voor schattingen om de venale waarde van de over te dragen rechten vast te stellen. Bij het bepalen van deze venale waarde wordt rekening gehouden met de bijzondere kenmerken van de maatschappijen. Wat deze bijzondere eigenschappen zijn, staat uitgebreid in de memorie van toelichting van het decreet van 9 juli 2021 (blz. 23- 25). De minister stelt vervolgens op basis van de aldus vastgestelde venale waarde de overdrachtsprijs vast. Van deze venale waarde worden vervolgens de volgende bedragen afgetrokken:

De openstaande leningen bij de VMSW, Vlabinvest apb en het Vlaams Financieringsfonds voor Grond en Woonbeleid voor Vlaams-Brabant die betrekking hebben op de over te dragen onroerende goederen

De subsidies die voor het betrokken onroerend goed werden verkregen, met uitzondering van subsidies die op geen enkele wijze hebben bijgedragen tot de marktwaarde van dat goed.

De gezamenlijke overdrachtsprijs van alle over te dragen onroerende goederen van dezelfde initiatiefnemer naar dezelfde woonmaatschappij kan niet negatief zijn.
Het overdragende SVK moet de eventuele opbrengst van de overdracht die betrekking heeft op die onroerende goederen gebruiken voor de terugbetaling van openstaande leningen van de overdrager bij het Vlaamse Gewest of de VMSW. Wat overblijft van de opbrengst van de overgedragen rechten na eventuele terugbetaling van de openstaande leningen, moet het overdragende SVK herinvesteren in de sociale huisvestingssector, tenzij de woning leegstaat in afwachting van renovatie of sloop. De Vlaamse Regering heeft daarover nadere regels vastgesteld in de artikelen 4.4/1 t.e.m. 4.4/6 en 4.4/8 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021. In het algemeen deel over de woonmaatschappijen leest u meer over de herinvesteringsverplichting.
In afwijking van het voorgaande kan de overdrager er tijdelijk ook voor kiezen om het saldo dat moet worden aangewend voor de vervroegde terugbetaling van de leningen volledig of gedeeltelijk te plaatsen op de renteloze rekening-courant bij de VMSW, als hij aantoont voor welke verwervingen dit bedrag in de toekomst kan worden aangewend. Nadere regels hieromtrent zijn te vinden in het artikel 4.155/4, tweede lid, van het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021.

De verkrijgende maatschappij moet er uiteraard over waken dat de betaling van de overdrachtsprijs haar financiële leefbaarheid niet in het gedrang brengt, daar dit één van de erkenningsvoorwaarden is.